前言：自我们年初发布了一篇：《把郑州楼市该说的一次性说完》（没有看过的请回复“我要买房”查阅）之后，郑州楼市平台就没有再发布过购房类的硬稿，因为要说的其实真的就这么多，购房也就这么点儿，时间过去一个季度了，郑州楼市也必须要与时俱进，再来购房硬稿来指导一下大家2015年的正确购房，因为毕竟还有很多新的关注用户。一、不要担心房价大涨，也不要等着房价大跌价格的最底层原因就是一个供求关系，目前的郑州的楼市基本面比较平稳，郑州的净流入人口一直在增多，需求很强大，所以不会降，但开发商现在整体的基本面就是没钱没钱没钱，所以都会赶紧走量收钱，这是主流。这几个月以来，大涨的楼盘有吗？几乎没有。小涨的楼盘有吗？万科城、魅力之城、悦澜、北郡等这些是有小涨的。下跌的楼盘有吗？也有，但也只集中在平原新区、港区、南龙湖、荥阳等这些非主流区域。是的，政府刚又放水了，二套房贷比例、公积金，但郑州的房价有大的波动了吗？不会有的，现在的一切是为了遏制房地产继续下行，所以，一个正在下行的东西你还指望着它反过来再咬一口吗？二、不要买带底商的房子一个锦艺的业主发过来照片投诉说怎么得房率只有68%？锦绣山河的业主发过来照片投诉说怎么得房率只有67%？这两种房子都有一个共同点：楼下有底商！因为底商的原因，拉低了整个楼栋的得房率，所以，底商不但有火灾、安全等风险，请让我们从现在知道，拉低了10%的得房率，以一个100平方的房来说，高层正常得房率最低应该有75%，你却只有67%，整整少了一个房间的面积！所以，下面有底商！慎选！不选！三、不要买临大路、临空地（建筑不明）、临学校、临安置区的楼栋案例：1、联盟新城七期的业主投诉说一块空地上正在建一个垃圾站，请我们帮助，但，我们能怎么帮？2、英地天骄华庭一期业主已经斗争一年多的变电站估计最后还是会建起来，所以临着路（也就是临着变电站的那一排房子的业主就郁闷透了，怎么办？）3、东风东路沿线的联盟新城、顺驰第一大街、绿地老街、龙湖花园一排紧临东风路的楼栋的业主应该晚上很崩溃吧？阳光新城临着中州大州的一个楼栋的业主晚上应该也很崩溃吧？4、银基王朝一期的业主投诉说以前小区的蓝球场要推掉修路了，请求协助，但我们怎么协助？5、滨河绿苑的业主说以前小区中间空着的一块地，突然就要盖一栋高层，遮挡住了后面的多层，问怎么办？我能说怎么办？ 所以，我们的观点就是：买靠近成熟建筑物和环境的楼栋，比如靠近小区内部、靠近小区景观区域的楼栋，而不要临近一块所谓的绿地（但你感觉应该不会有这么大的一块绿地的绿地）、也不要临近大路。临学校也不好，太吵闹，也是一种让人崩溃的吵。。。还有，靠近安置区也不要，比学校还让人崩溃（比如绿都紫荆华庭最近开盘的那个L形楼栋）。。。比如随便来看一张长江一号的楼盘图： 再比如绿地滨湖国际城： 四、不要买太高和太低的楼层（以不遮挡阳光为原则）楼层怎么选？选择中间楼层靠上一点的楼层为好，以不遮挡阳光为原则。顶楼有什么不好？当然就是漏水和夏天太热、冬天太冷。而且这个漏水问题纯属要看运气，万科也会漏，年代一久都得整修，都免不了。水泥的寿命一共才只有100年不到，你指望你的防水抵多少年？低楼层有什么不好？楼上每家每户上厕所冲水都会带来些许的噪音影响你，而且还有低楼层的采光问题。高楼层有什么不好？电梯！电梯！我是对大多数小区的电梯都没有足够的信心的，时间一久，维护是否到位？安全是否可靠？五、全面放弃小开发商或看不透的开发商从2014年开始，房地产已经进入了品牌化、规范化时代，就像在2007年前后，全国各种山寨手机横行，卖的还可欢畅，但这是不合乎经济规律的，像现在的手机市场，一定是品牌化的天下，而以前你如果买了一些山寨手机，现在的售后和维修一定是没有人管的，我们今天的房地产市场也是一样的，以后的地产都是品牌化的时代，小开发商都没有生存空间的，就像2015年当下的市场，小开发商如果是走正常市场流程，几乎没有一个会赚钱的（以前拿到地或灰色拿地的除外），开发商不赚钱，它如何给你盖好房子？如何顺利交房？你的未来如何保障？品牌、品质、后期有效的管理维护才是你的房产保值、增值之根本。要不，你回复个“团购房风险”随便瞅瞅吧。哪些是小开发商？这个太多了不好说，我来列举一下基本上不会掉到地上的开发商吧：外来的：万科、恒大、碧桂园、绿地、万达、保利、绿城、雅居乐、华润、海亮、金地、富力、锦艺本土的：建业、永威、中部大观、瀚海、和昌、康桥、绿都、正商、正弘、民安、振兴、名门、美景、天地。其它的，慎重就好，但没列举的不代表就不靠谱，多几个心眼就是。六、2015年全面放弃商铺是明智之举关于商铺投资，我们已经说过了太多次太多次，我只能说：在2015年，你全面放弃商铺投资是一个明智决定。在2015年的商铺投资中，一定是炮灰大于机会的！ 上图为城区玉凤路的商铺租客一年数次更跌倒闭其实原因很简单：当下是一个历史背景之下的经济转型期，商业模式和经济模式已经产生了50%以上的改变，但我们的房地产、商铺模式、投资模式还是在沿续以前的思路，这是错误的，错误的东西就一定有错误的人来买单，我希望，这个人不是郑州楼市的粉丝。 上图为死亡的宝龙城市广场之铺 上图为死亡的大学路升龙商业中心要不还是回复“商铺的炮灰”来看看吧。七、写字楼可适当出手，但一定要买对（也要祈祷好运）1、写字楼单价高于15000的就要慎重对待了，为什么？因为郑州租客对于租金的预期是有天花板的，租金达到5元以上的话，能接受的人很少很少，除了是重度装逼客或者极度炫耀客。以前郑州不计租金只求高端的是一些担保公司，现在这些公司都跑了，余下的怕是大多都接受不了5元以上的租金。2、适当关注一些单价10000-14000之间的好区域、好品质、好品牌写字楼好区域指的是：东区或金水区，其它区域都没资格来说好区域，而这两个区里的好区域具体是：龙湖CBD、高铁区、龙子湖湖心岛、金水CBD这些商业聚集区域，而一栋孤伶伶的写字楼，再高端，无有商业氛围的区域是不行的，因为聚集效应起不来。3、一些垃圾开发商的写字楼不要碰没有开发过写字楼的开发商，说再好也不买。以前开发过写字楼，口碑很差的开发商，说再好也不买。以前开发过住宅，但口碑一样很差的开发商，它的写字楼也不要买。还有，还在出售写字楼车位的楼盘也不能买。好的写字楼多了去了，又不是必须品？我们还不能任性的来挑挑？大不了咱不买，实在不行，跟着郑州楼市去国外买行不行？敬请关注2015年4月底郑州楼市第一期澳洲房产考察团的效果（详请回复“澳洲房产”）。八、正确、理性看待郊区盘基本上，四环之外，都可称为郊区盘。郊区盘的统一特征：短时间内难升值、难出手、难自住。所以，抱着想自住、倒手赚钱、出租的要谨慎对待。长期持有的话，买好也是可以的，因为郊区盘入价低，以时间换价差，所以心态很重要，想着三五年就翻番出手赚钱的就有点难度，一定要有8-10年左右的长期持有理念。九、如何看待郑州五环时代？整个郑州还是以城市向东、生活向北的模式在发展，所在在五环时代，还是北边、东区的五环最选接近现实，其次是南边，最差的就是西边，西边不是不会发展，只是步骤慢了点而已。还是那句话，经济和政策决定上层建筑。 十、性价比最高的购房区域是哪里？我们认为当下最好的购房区域就是三环、四环之间的区域，于现在、于未来都是接地气的，我们最看好的还是东边、北边的三环四环之间的区域（也是目前三环区域的东北方向新区域是性价比最好的），三环之内的拥堵实在是不堪忍受，人太多了，车太多了，实在是难以承受。而三环、四环之间的新城区，规划都比三环内要好一些，道路、公园、河流、绿地、学校等都会比较好的按现代化来规划，以后的发展也会好很多。而且现在因为区域发展不完善不成熟价格并不高，所以推荐大家关注这些区域，不要一直盯着当下的完善，一定要着眼于3-5年之后才行啊。 十一、如何看待平原新区、白沙、雁鸣湖、港区、南龙湖、荥阳片区、经开新城？谈新区之前，先来看几个数字：1、思念果岭山水从开发到现在，一共过了多少年？是12年。2、郑东新区从开始建设到现在，一共过了多少年？是15年。在郑州，对于新城区建设，我们真的就有成功案例可以参考并励志吗？我想是没有的。所以，在这个层面上，上到政府、中到开发商、下到老百姓，对于新区建设基本上都不会是100%的满怀信心、胜利在握，甚至是时而斗志昂扬，时而内心彷徨，因为我们大郑州至今没有一个可以励志的案例的，如何让我就相信我们的新区一定会成功？一定会超越东区的业绩？郑州楼市新区观点：1、经济、产业规划决定未来价值2、近水楼台先得月（目前的新省委规划、新省政府、CBD、高铁区、龙子湖CBD就是楼台）3、随着城镇化发展、合村并城进展，所有的新区都会发展并最终成形，只是时间长短而已，因为你即使不叫新区，一定也要被城镇化发展而裹着前行，新不新区也无所谓。所以：1、白沙：这个区域是我们最先看好的，因为一是省委、二是紧临目前的东区，接地气，有政策，有人气，天时地利。2、港区：太多的产业和政策支撑，不起来都不好意思的，但一定不会像政府或我们期待的那么好那么快，时间长短而已，经济面数据不同而已。3、我们最不看好的就是平原新区、荥阳片区、中原新区。4、经开新区我们认为未来还好，因为正好在港区和东区之间，就像你站在范冰冰和李冰冰中间揽着美女的蛇腰合个影，就算你长的再挫、腰包再穷，都会被人认为是很NB的样子。十二、买卖二手房，找郑州楼市帮你省钱！郑州楼市的二手房业务从去年底就开始筹备，因为当前街上的二手房中介太扯蛋了，说实话，几乎没有一个靠谱的，都是靠和银行、房管局、评估公司一起灰色勾结来忽悠购房者的钱，中介费吧还正常是应该交的，但1%的金融服务费从何而来？千分之五的评估费从何而来？1%的抵押担保费从何而来？0.5%的价格调节基金从何而来？1%的交易委托服务费从何而来？先看一张目前中介给客户收取的费用清单： 郑州楼市从事二手房服务的宗旨就是：1、只收取每件3000元的代办费（包括金融代办费）。2、评估费按千分之一收取（这是郑州楼市和评估公司签订的战略合同价，一分钱不多收）。3、不收取中介费，也不再收取其它任何灰色费用（如金融服务费、抵押服务费、担保服务费等灰色费用全部不收取）。4、明明白白服务，安安全全交易。目前我们只针对粉丝进行服务，4月中下旬二手房系统上线后会提供房源服务、房源托管看房服务等。你信，就来找我们，我们一定做好服务，不信，就请去找别人。二手房部门服务手机：18903716561（张小姐）二手房部门服务固话：0371-89911797、89911798（赵先生、张小姐）十三、紧盯已经开工的地铁沿线楼盘是正确选择。地铁对于一个城市的改变还是很深远的，地铁对于楼盘的影响还是很大的，地铁对于解决郑州堵城之殇还是很有用的，地铁，未来的交通之命脉，你不可小视。但，我们需要重视的一定还是已经动工的地铁，这看得见，摸得着，而一些规划中的地铁，与你的关系也不是太大，开通时，黄花菜都凉了，说不定到时候你出国了、你住别墅了、你公司上市了，地不地铁都无所谓了。。所以，请盯着一号线、二号线、五号线沿线楼盘，买这些沿线楼盘，不管是自住、投资，都是明智之举。（完）---------------------分割线未经许可，禁止转载，经许可后转载请在开始处按以下格式注明：转自微信公众平台【郑州楼市】【微信账号：zzloushi】---分隔线---总编微信(88371392) 长年为大家服务，欢迎投稿：[email protected]分隔线---关注本公众微信号（搜索 zzloushi 或 郑州楼市）获取更多信息【郑州楼市】郑州影响力最大的有态度的地产微媒体，微信ID：zzloushi，公众微信：郑州楼市，网址：。有态度、有深度、有角度！专注开发商、楼市、地块、区域、行情、价格、品质、性价比的综合分析。